一、政策背景

根据《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发[2020]23号）、《关于进一步加快推进湖南省公示地价体系建设和管理工作的通知》（湘自然资办发[2020]106号）文件精神：各地要完成标定地价、农用地基准地价的评估工作，实现城镇标定地价全覆盖，城乡基准地价全覆盖。集体建设用地基准地价、农用地基准地价、标定地价是公示地价体系的重要组成部分，是实施《中华人民共和国土地管理法》的重要基础工作。

二、文件主要内容

（一）集体建设用地基准地价

集体建设用地基准地价是对应于集体建设用地平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照不同用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期下出让土地使用权（农村宅基地为宅基地使用权）的区域平均价格，包括集体经营性建设用地基准地价和农村宅基地基准地价两大类。其中集体经营性建设用地包括集体商服用地、集体工业用地、集体公服用地三种类型。

永州市本级集体建设用地基准地价严格按照《城镇土地估价规程》、《农村集体土地价格评估技术指引》的要求，结合永州市本级实际情况，采用综合定级的方法合理划定了土地级别范围，充分利用市场交易资料，采用多种评估方法综合确定了集体商服用地、宅基地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地基准地价，建立了基准地价修正体系，形成了文字报告、图件、数据库等成果。

（二）农用地基准地价

农用地基准地价是指市(州)或县(市、区)政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

总体遵循“以土地定级（或根据影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，利用土地收益或市场地价资料评估基准地价”的技术思路，在成果体系上突出理论性、规范性与实用性、可操作性的统一，在技术手段上注重运用现代信息技术辅助定级估价。包括农用地定级和农用地估价两大部分。

对耕地、园地、林地以地块图斑为定级单元，采用因素法进行分类定级。首先结合收集的资料及实地调查，确定各地类定级因素因子体系，采用特尔菲法确定因素因子权重；计算各定级单元定级指数；根据综合分值采用总分数轴法对各地类级别进行初步划分；通过征求相关单位意见进行检验、调整，得到最终的定级成果（耕地、园地、林地均划分了三个级别）。

根据农用地流转、收集的基础资料情况，采用样地地价平均法、定级指数模型法评估基准地价，即在农用地定级基础上，用投入产出样点资料和市场交易样地资料评估基准地价，并通过定级指数及样点地价资料建立地价测算模型进行测算，最终得农用地基准地价。

根据各不同区域的实际情况，分别建立耕地、园地、林地宗地地价修正体系。

（三）标定地价

标定地价是以维护经济和市场的平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值原则评估，并经政府确认、公布的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下，于某一估价期日法定最高使用年期下的国有建设用地使用权价格。即：政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。

本次标定地价商服用地标定地价公示范围面积为9平方公里，主要分布在东安县建设路、同心路、狮岩路等区域，其四至范围东至工业大道附近、西至建设西路附近、南至莲花路附近、北至鹿鸣路。住宅用地标定地价公示范围面积为11平方公里，主要分布在东安县东安大道、舜皇大道、女英路、官田路等区域，其四至范围东至工业大道附近、西至环城西路附近、南至莲花路附近、北至环城北路。工业用地标定公示范围面积5平方公里，范围的确定以东安县工业园区为基础。

标定地价标准宗地数合计35宗，其中商服用地共划分为12个标定区域，住宅用地共划分为22个标定区域，工业用地共划分为1个标定区域。

三、政策的应用

（一）集体建设用地基准地价

1、在农村土地制度改革及土地资产价值核算中的应用。永州市本级集体建设用地基准地价可以直接服务于农村集体经营性建设用地入市、深化农村宅基地“三权分置”改革实践中涉及的集体经营性建设用地出让、转让、抵押方面的地价评估及管理需求。集体建设用地基准地价还可以为永州市本级集体建设用地资产核算确定价值标准提供重要的参考。

2、在促进集体建设用地市场培育与管理中的应用。建立合理的土地价格体系，及时掌握反映市场状况的土地价格情况，科学评价土地资产的市场价值是土地市场管理的重要手段。本次建立的集体建设用地基准地价成果不仅有利于集体建设用地地价的明朗化、公开化，为土地出让、转让、租赁、抵押等提供成交依据，减少人为因素和盲目性，也为政府强化土地参与宏观调控、落实相关产业用地政策、规范集体建设用地有序流转等提供信息依据。

3、在国土空间规划及建设用地整治复垦中的应用。以集体建设用地基准地价为参考，立足地价分异的角度，科学分析城乡建设、国土空间规划对农村土地利用效益的综合影响，更好地发挥地价杠杆引导农村土地资源的有序开发、合理保护、集约利用和优化配置，推动乡村空间重构重组，促进城乡区域统筹协调发展，助推乡村全面振兴。

4、农村宅基地是一种权利受到特殊限定的用益物权，突出表现在其权利原始取得的无偿性、农民集体组织成员的特殊身份性、不得向集体经济组织之外流转以及抵押、担保等权能受到禁止等方面的限定性。永州市本级农村宅基地基准地价基于“合法合规”原则用于农村宅基地的收益评估，成果主要应用于产业资本参与乡村振兴中涉及的资产评估以及全域土地综合整治中的自愿有偿退出、宅基地改革试点中的抵押评估，不适用于政府主导的强制性有偿退出（征收）、农村宅基地初始分配环节的有偿使用等方面。

（二）农用地基准地价

1.在农用地流转中的应用

农用地定级估价成果可以为农用地流转提供技术保障，使农民以出租、转包等形式流转土地承包经营权时有据可依、有价可参，通过合理的农地流转价格，把土地集中到种田大户，产生规模效益，实现双赢。

2.在全民所有自然资源资产清查中的应用

根据《全民所有自然资源资产清查试点技术指南》，对于有政府公示价格体系的自然资源，利用各类自然资源资产基准价、标定价等估算资产价值的，原则上采用基准价。农用地作为全民所有土地资源的重要一类，利用其基准地价成果可为全民所有自然资源资产清查工作提供强有力的保障。

3．在土地综合整治中的应用

农用地基准地价成果可在土地综合整治规划编制、土地综合整治项目耕地质量评价和土地综合整治效益分析以及土地综合整治项目规范化管理等方面应用。

（三）标定地价

1.政府出让土地使用权时确定出让底价的参考依据

标定地价是反映土地市场供求规律的地价，在出让土地过程中，由于对不同项目和投资者的考虑，政府可以依据标定地价作为出让底价的参考依据。

2.企业清产核资和股份制企业中土地资产作价的标准

为正确反映企业中土地资产的现值，正确衡量企业的经营管理水平和发挥土地资产的效益，必须依据标定地价对企业的土地资产进行核实，反映企业使用的土地资本金或国家土地股金的状况，以正确合理地实现国家土地所有权，建立公平的竞争环境。

3.优先购买权的衡量标准

为增加政府管理土地市场的透明度，使土地使用者能够按市场规律进行交易并向政府申报交易价，支付相应的税费，对一些明显低于市场价的交易活动(将申报的交易价格与标定定价比较)，政府可以采取优先购买权收回土地，防止瞒价等行为对土地市场产生不良影响。

4.衡量土地使用权转移价格是否正常的标准

标定地价可以反映出不同时期地块的增值，为国家对土地的管理提供依据。通过评估标定地价与实际转移价格的差异对比，及时掌握市场变化动态，通过政策调控市场，以保持和维护合理的市场秩序。

5.划拨土地使用权转让时，确定补交土地出让金的标准在划拨土地转出让，需要补交出让金时，可以釆用标定价系数修正法，简单、快速、高效的完成宗地地价评估工作，作为确定补交出让金的重要参考标准，尤其是在个人划拨转出让等小宗地评估时，应用前景广阔。

东安县自然资源局

2024年11月30日