解读：东安县人民政府关于更新城镇基准

地价的通知

基准地价成果反映了城市土地利用特点，揭示了城市地价水平分布内在规律，成果实施至今，在土地管理工作中发挥了重要作用。

1、基准地价成果保障了政府对土地相关税费的征收。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和《中华人民共和国契税暂行条例》等规定，国家对土地税费的征收与管理，主要政策依据就是城市土地定级估价成果。基准地价实施以来，对土地交易双方申报地价起到了控制和检核作用，有效地防止了虚报、瞒报地价的行为，保障了政府土地税费征收，为东安县地方税务局建立存量房纳税评估系统提供了重要参考数据。

2、基准地价成果为宗地评估提供了重要依据。

土地资产作为重要的生产要素，以各种形式在企业和不同的个体之间流动、组合，已成为正常的经济活动，因此，宗地评估成了一项必不可少的工作。上轮成果确定的基准地价和修正体系，为土地资产评估提供了依据和标准，大大提高了土地评估质量及效率。土地管理部门也可根据基准地价成果，对估价机构出具的估价报告予以审核，便于发现问题。

3、基准地价成果为土地利用和城市规划提供了参考，优化了城市用地空间结构。

基准地价反映了城市内部土地质量和经济效益的差异。依据土地质量空间分布的差异性，在土地利用中充分考虑各类用地安排的合理性，尽量做到优地优用，促使城市用地结构不断优化。规划部门依据土地质量和地价分布的空间规律，科学安排城市用地结构。基准地价成果更新是对城镇不同类别土地在特定经济水平条件下土地市场价值的重新评定，它必须考虑三个方面的因素：一是土地本身的区位条件，二是土地上的投入与产出，三是当地土地市场的供需状况。三者缺一不可。因此，基准地价成果更新势必涉及自然、社会、经济等各个方面，是综合性、区域性、技术性都很强的工作，它必须以科学的理论为依据。

（一）马克思的地租、地价理论

马克思认为地租所反映的是一种社会关系，地租是土地所有权在经济上的实现形式。土地所有权的存在和垄断是产生地租的根本原因。同时马克思还从质和量两方面对地租进行分析，认为地租有绝对地租和级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ三种形式，其中绝对地租是土地所有权的集中体现，只要有所有权存在，不论土地的本身状况如何，一旦利用该土地就肯定有地租的产生。级差地租是由于所利用的土地本身状况以及利用者的投资等方面的不同而造成的地租量的差异，是土地价格差异存在的客观基础。马克思还认为，土地价格不是土地的购买价格，而是土地所提供地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。即：土地价格=地租/利息率。这一公式表达了土地价格是资本化的地租，是能够带来同地租等量利息的货币额。按照马克思地价公式所表述的原理，我们可从分析土地收益入手，用一定的方式求算地价。

（二）城市土地区位理论

城市土地区位是自然、经济和社会各要素之间相互联系和相互作用在空间位置上的反映。进一步说，城市土地区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合、共同作用所产生的综合体。从区位理论出发，城市土地区别于其它生产要素的最大特点之一就是土地相对位置不同，产生不同的使用价值、不同的经济收益和不同的地租，因而有不同的地价水平。

（三）阿伦索的竞标理论

阿伦索的竞标理论认为，在完全竞争的市场机制下，城市土地各种活动的区位决定了它们能支付地租的能力。不同用途土地支付地租的能力不同，从而通过土地供需决定的土地市场地租的变化便决定了土地利用的同心圆分布模式。由于不同用途土地支付地租的能力不同，必然有适合各种用途的最优区位。这是土地分类估价的重要理论依据。

（四）城市土地收益理论

现代城市土地收益理论认为，土地的收益是确定土地价值的基础，土地的价格是土地收益的资本化。购买土地实际上是购买了该土地在未来使用年限中所能获得的土地纯收益，这一理论成为土地估价中最为实用有效的估价方法之一，其测算地价的基本模型为： a1，a2，…，an 为土地各年纯收益，r1，r2，…，rn为土地各年还原利率，P为地价。

（五）城市土地利用分类理论

城市土地按其实际的经济利用方式可分为不同的用地类型，不同用地类型有其相应的用地要求和选择条件，从而表现出不同的土地利用特点，进而形成城市内不同的土地收益和不同的地价分布。

在各种用地类型中，能够在使用过程中直接获得经济收益，即直接产生土地级差收益的主要是商业用地、居住用地和工业用地（交通用地所产生的使用效益扩散到附近的经济活动中去），这三种用地占城镇用地的大部分，是反映城镇土地经济价值的主体部分。因此，本次基准地价成果更新按商业用地、住宅用地、工业用地三大类进行。

（六）城市规划理论

城市规划就是为了使城市有计划、有秩序地发展，根据其周围一定范围内的自然条件和经济条件确定城市的性质、规模、空间布局及经济发展方向。

在影响土地质量的众多因素中，城市规划对土地质量有很大的影响。城市规划的一个主要内容就是城市用地结构的研究和土地利用的研究，通过城市规划确定城市用地类型，合理配置基础设施，调整产业结构，指导城市的发展方向，从而影响城市土地的利用。因此，城市规划直接影响土地质量的好坏和地价高低，且极为明显。

城市土地基准地价评估，必须依据城市用地规划内容，尽量使城市规划意图体现在定级和估价的过程与结果中，确保成果的科学、准确与合理，同时也使政府能更好地利用地价这个极为敏感的经济杠杆，促使城市规划得到进一步完善和实施，最终使城市土地得到合理的配置利用。